Fundos imobiliários residenciais aproveitam bom momento do mercado

Os fundos imobiliários (FII) não deixaram de aproveitar essa onda. Embora os fundos de tijolo mais comuns invistam em outros tipos de propriedades, como galpões logísticos, lajes corporativas e shopping centers, existem alguns que têm na carteira prédios de apartamentos. São os chamados fundos imobiliários residenciais, que podem atuar tanto na incorporação de novos projetos como na exploração do aluguel.

Por que o contexto atual favorece o crescimento desses fundos? O grande motor desse segmento são os juros ainda muito baixos. De um lado, isso possibilita que mais consumidores tenham acesso a financiamentos imobiliários, mantendo o mercado aquecido e impulsionando a oferta de novos empreendimentos.

De outro, ao tornar menos atrativos os investimentos em renda fixa de forma geral, os juros baixos fazem com que as pessoas voltem a procurar imóveis como forma de investimento. Grosso modo, é possível cobrar um aluguel mensal de cerca de 0,5% do valor do imóvel – um retorno que se torna interessante quando o CDI paga apenas 2,75% ao ano.

Como eles funcionam? Existem dois tipos de FII residenciais, com operações bem diferentes entre si. Os fundos de desenvolvimento participam da criação de um empreendimento imobiliário, em associação com uma incorporadora. O fundo emprega o dinheiro dos cotistas (captado ao longo de 2 ou 3 anos) na compra do terreno e acompanha toda a condução do projeto, com aprovações, licenças e obras, até a entrega e venda das unidades prontas. O lucro gerado com a venda dessas unidades é, então, repartido entre os cotistas, e em seguida o fundo é liquidado (extinto).

Já os fundos de renda, bem mais recentes no mercado, compram unidades já prontas e passam a explorar a locação desses imóveis. A renda auferida com os aluguéis é, então, distribuída para os cotistas do fundo.

Enquanto os fundos de desenvolvimento têm um tempo de vida certo (eles nascem com o projeto e morrem depois de 6 a 7 anos, com a venda das últimas unidades), os fundos de renda têm prazo indeterminado, já que os contratos de locação vão se sucedendo ao longo do tempo.

O que eles têm na carteira? Uma coisa, todos têm em comum: edifícios residenciais. Mas a escolha do tipo de imóvel que interessa para o portfólio do fundo dependerá da estratégia de cada gestor. Em linhas gerais, porém, a definição do perfil das propriedades obedece a um critério claro: alta liquidez.

Isso faz com que o imóvel típico dos FIIs residenciais seja um apartamento de dimensões compactas, com boa localização em um grande centro urbano. Os bairros escolhidos são regiões já consolidadas, com demanda garantida, e os prédios costumam ser próximos a eixos de transporte público e pontos de interesse como hospitais e universidades. Ou seja, reúnem qualidades de sobra para atrair inquilinos com facilidade.

O pioneiro Luggo (LUGG11), por exemplo, criado pelo Banco Inter em dezembro de 2019, tem quatro empreendimentos, sendo dois em Curitiba, um em Belo Horizonte e outro em Campinas (SP). As metragens dos apartamentos não passam de 50 m².

O RB Residencial IV (RBIR11), da RB Capital, ativo desde fevereiro de 2020, tem foco nas zonas Sul e Oeste da capital paulista, em bairros como Perdizes, Brooklin, Jabaquara, Saúde, Butantã, Pinheiros e Vila Madalena.

Já o Rio Bravo Renda Residencial (RBRS11), lançado pela Rio Bravo em outubro do ano passado, também atua em São Paulo, em bairros como Pinheiros, Moema, Itaim Bibi, Vila Mariana e República. Os apartamentos têm 1 ou 2 dormitórios e até 60 m².

Quais são os riscos para o investidor? No caso dos fundos de desenvolvimento, os riscos são aqueles inerentes à incorporação imobiliária, e não são poucos. As licenças podem não sair, as obras podem atrasar e, na época da entrega das unidades, a maré econômica pode ter virado contra o empreendimento, dificultando as vendas. “O investidor coloca dinheiro na fase inicial, ainda na compra do terreno, e só vai ver retorno 6 ou 7 anos depois”, explica Regis Dall’Agnese, sócio e head da RB Capital Asset Management.

Para mitigar os riscos da carteira, o segredo está na diversificação. “Nossos fundos de desenvolvimento têm 15 ou 20 empreendimentos no portfólio, justamente para diluir os riscos. Não faz sentido ter um número pequeno de ativos”, ele conta.

Já os fundos de renda lidam com os ônus e bônus das relações de locação. Se o gestor fez a lição de casa e soube escolher imóveis com boa liquidez, o risco de vacância não deve ser considerável. O principal risco é o de eventual inadimplência.

“Enquanto nos fundos de laje corporativa o inquilino é uma empresa, que costuma ter capacidade financeira maior, no FII residencial quem ocupa o imóvel é uma família, mais sujeita à queda de renda”, compara o sócio da RB.

Nesse tipo de fundo, a estratégia de segurança é um misto de pulverização com concentração. De um lado, a carteira combina empreendimentos em regiões diferentes, garantindo diversificação. De outro, o gestor procura comprar um grande número de unidades no mesmo prédio – algo entre 50% e 70% dos apartamentos.

“Isso proporciona ganho de escala e facilita a administração das locações. Além disso, permite que o fundo defina a política de preços de aluguel daquele prédio, já que vai enfrentar menor concorrência interna [de outros moradores que podem oferecer preços menores]”, diz Dall’Agnese.

Qual é o horizonte de retorno oferecido? Diante de um risco maior, um retorno maior. Os fundos de desenvolvimento fazem o investidor esperar até o final do ciclo de incorporação para receber os dividendos e o sujeitam a todas as incertezas do caminho. Mas compensam com retornos que variam de 12% a 15% ao ano, superiores aos de produtos mais tradicionais.

Já os fundos de renda distribuem o valor auferido com os aluguéis dos imóveis e, por isso, entregam ao investidor um fluxo de dividendos constante. Mas os retornos são mais modestos: ficam entre 5% e 7% ao ano.

“O desafio desses fundos é, de um lado, cobrar um aluguel que a pessoa física pode suportar e, de outro, entregar o retorno que o investidor espera”, comenta Dall’Agnese. “Por isso, eles acabam tendo uma rentabilidade menor e sofrem a concorrência de outros produtos que entregam um retorno similar.”

Para quem são indicados? Os fundos de desenvolvimento fazem mais sentido para o investidor que tem condições de imobilizar o capital por um prazo mais longo, sem receber dividendos no período e tolerando um risco maior. A recompensa será um ganho de capital expressivo lá na frente.

Já os fundos de renda combinam com aquele perfil mais conservador de investidor, interessado em receber dividendos de forma mais previsível. “Eles são direcionados para quem busca uma renda segura e a preservação do patrimônio”, define o sócio da RB.