Em 2020, ano em que a taxa básica de juros, a Selic, alcançou o piso histórico de 2% ao ano, R$ 6,2 bilhões em financiamentos imobiliários trocaram de mãos no sistema financeiro, fazendo a portabilidade desse crédito disparar 280% na comparação com 2019.
Essa transferência de financiamento entre bancos, que é permitida desde 2013, atingiu 19,4 mil operações no ano passado, uma alta de mais de 330% em relação a 2019.
Os números, pesquisados pelo 6 Minutos nos dados do Banco Central, levam em conta os financiamentos pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação, que permite o uso do Fundo de Garantia, que responde pela maior parte do mercado) e SFI (Sistema Financeiro Imobiliário, que abrange o restante dos empréstimos).
Apesar de impressionar, o movimento ainda é tímido se considerar que, segundo o próprio BC, 570 mil famílias ainda pagavam, em 2019, uma taxa acima de 10% pelos seus financiamentos –ou seja, as operações feitas no ano passado representam pouco mais de 3% dos interessados em potencial nessa troca.
“Mais de 500 mil financiamentos imobiliários ainda pagam mais de 10% de juros”, aponta Rafael Sasso, da consultoria Melhortaxa. “Os recursos que podem ser economizados poderiam estar indo para a economia”.
Queda na parcela pode ultrapassar R$ 1,5 mil
A portabilidade, apesar de estar em vigor há sete anos, vem ganhando força de 2019 para cá, com o aprofundamento da queda dos juros básicos. O forte interesse no mecanismo não é por acaso.
Um estudo do Banco Central mostrou que, em média, os financiamentos portados em 2019 conseguiram um desconto de 2,99 pontos percentuais na taxa de juros (de 10,7% ao ano para 7,71% ao ano). A economia, dependendo do valor do imóvel, pode ultrapassar R$ 1,5 mil na parcela.
A troca de um banco pelo outro é somente o aspecto mais visível desse processo. O próprio pedido de portabilidade muitas vezes leva a um processo de renegociação de taxa mais baixa com o banco de origem, o que não aparece nas estatísticas.
Fique atento: juros vão começar a subir
A maior parte do mercado aposta que o Banco Central, após cinco reuniões mantendo a Selic em 2% ao ano, começará a elevar a taxa já em março. Analistas do boletim Focus, do BC, apostam que os juros estarão em 4% no final do ano, o que deve impactar o preço do crédito imobiliário.
“A portabilidade funciona em ciclos, e este é o momento de fazer a troca”, aponta Sasso, da Melhortaxa.
É a mesma avaliação de Daniele Akamine, do escritório Akamines Advogados e Negócios Imobiliários. “Temos dois cenários: o preço dos imóveis tem tendência de alta e os juros vão subir. Esse é o melhor momento para aquisição ou portabilidade”.
Guia da portabilidade
Você contratou seu financiamento quando a taxa de juros estava bem mais elevada? Então a portabilidade pode ser para você. Tire suas dúvidas sobre esse processo:
Qual o caminho para pedir a portabilidade? O cliente deve pedir ao banco um extrato do saldo devedor do seu financiamento, prestações e também do custo efetivo total do financiamento. Depois, deve procurar outras instituições financeiras em busca de uma oferta melhor.
Depois da aprovação do crédito, as instituições pedem o saldo devedor para o outro banco, que tem até 10 dias para passar essa informação.
A portabilidade sempre vale a pena? Não. Além da taxa de juros, há outras despesas que acabam incidindo sobre o valor que você paga todos os meses, como a tarifa da conta bancária que você terá que abrir e os seguros obrigatórios a serem pagos, por morte e invalidez permanente, que são incluídos no financiamento imobiliário.
A dica é: peça ao banco atual e para aquele para o qual você avalia migrar o crédito o valor do CET (Custo Efetivo Total) das operações. As instituições financeiras são obrigadas a fornecer esse valor.
“O melhor é fazer simulação em todos os bancos, não ficar só naquilo que o gerente te passa”, aconselha Akamine.
O que mais devo ter em mente na hora de pesquisar a portabilidade? É importante saber que há custos nessa migração: o simples ato de migrar o financiamento pode custar entre R$ 3 mil e R$ 4 mil. É que entre as despesas envolvidas estão custos de cartório (para mudar o imóvel do nome de um banco par ao outro) e a avaliação do valor da propriedade por um perito.
Neste último caso, a tendência é que essa despesa se torne cada vez menos frequente, já que o BC autorizou, no final de 2019, que essa vistoria seja realizada através de modelos estatísticos.