Quem deseja comprar um imóvel já sabe que o atual momento é propício para tal aquisição. Com a taxa básica de juros (Selic) no menor patamar histórico, a 2% ao ano, o financiamento imobiliário também ficou mais barato, facilitando a compra.
Engana-se, porém, quem acha que os juros do financiamento imobiliário acompanham a Selic. Os juros mínimos cobrados pelos bancos partem de 6,5% ao ano no geral, sem as demais taxas, enquanto que o banco capta o dinheiro via poupança, que remunera 70% da Selic, ou seja, a 1,40% ao ano.
Essa diferença entre o custo de captação e o valor cobrado no empréstimo é chamado de spread. Mas, afinal, por que o spread no Brasil é grande? Segundo especialistas ouvidos pelo 6 Minutos, o spread bancário engloba diversos custos como o lucro dos bancos, a inadimplência, além de impostos e taxas.
“O que está envolvido na diferença são valores equivalentes a custos desse financiamento. Entre o valor financiado e a disponibilização desse dinheiro para o futuro proprietário há vários custos, como o de risco desse empréstimo, impostos, lucro do banco, entre outros”, disse Johnny Mendes, professor de economia da Faap (Fundação Armando Alvares Penteado).
Dados da Febraban (Federação Brasileira de Bancos) mostram que, na média dos últimos anos, esse spread sem a Selic é formado por inadimplência, com 37,4% do total, despesas administrativas (25,0%), impostos e fundo garantidor de crédito (22,8%) e margem financeira dos bancos (14,9%).
Cadastro positivo pode ajudar a reduzir spread
De acordo com especialistas, uma melhora na transparência dos dados sobre quão bom pagador cada pessoa é pode ajudar na redução da inadimplência e, assim, reduzir o spread dos bancos, barateando o financiamento imobiliário.
“Há uma falta de transparência sobre quem é o cliente. Nisso, espero que o sistema do cadastro positivo possa ajudar. Com ele, a empresa poderá pegar todo o histórico de pagamento e entregar para o banco, que poderá melhorar a decisão de risco”, disse Mendes.
De acordo com Alberto Ajzental, coordenador do curso de desenvolvimento de negócios imobiliários da FGV, porém, esse custo já está precificado. A diferença entre quem possui relacionamento com o banco e a chamada taxa balcão, por exemplo, ocorre justamente pelo conhecimento que o banco tem sobre o perfil de pagador de cada pessoa.
“De certa forma, essa inadimplência está um pouco considerada pelo uso da taxa diferenciada, como longo relacionamento, funcionário público, etc. Então, de certa forma, a inadimplência está precificada na taxa diferenciada”, disse.
Mais competição pode ajudar
Além da transparência, uma maior competição entre bancos e empresas que operam com estruturas mais baratas, como as fintechs, por exemplo, também poderia ajudar a diminuir o spread.
“Mais competição poderia baixar? Depende de quem estará entrando. Mais competição com players que tenham operacionais mais baratos, tipo uma fintech, ligando as pontas de forma mais eficiente e dinâmica, sim”, afirmou.
Para Ajzental, contudo, há um limite que os bancos no Brasil podem atingir. “O Itaú Unibanco, por exemplo, já tem uma linha que é 4% ao ano, mais poupança. Para mim, talvez o limite seja por aí, entre 4% a 5%, talvez seja o mínimo. Um número razoável para nossa estrutura”, disse